판정 기준과 계산 방법

거래 판정

거래마다 아래 표시를 붙여요. 시세 제외 표시가 하나라도 있으면 “정상 거래”가 아니라서 지금 시세, 차트, 지도 가격 계산에서 빼요. 거래 내역에서는 그대로 볼 수 있어요.

• 해제시세 제외

  계약 뒤 해제 신고된 거래예요.

• 신고가 해제시세 제외

  그때까지 최고가로 신고됐다가 해제된 거래예요. 시세를 부풀린 것처럼 보일 수 있어요.

• 특이가시세 제외

  같은 단지·면적의 앞뒤 3개월 거래와 20% 넘게 차이 나요. 가족 간 거래, 급매, 특수한 조건일 수 있어요.

• 등기 확인 안 됨시세 제외

  계약 후 6개월이 지났는데 등기도 해제도 확인되지 않아요. 등기가 늦어지는 정상 거래일 수도 있어요.

• 신고가시세 포함

  그때까지 같은 단지·면적에서 가장 높은 가격이에요.

• 🔥 급매가시세 포함

  중개사를 거친 정상 거래인데 주변 시세보다 10% 넘게 싸게 팔렸어요. 이미 끝난 거래라 지금 그 매물이 있다는 뜻은 아니에요.

• 직거래시세 포함

  중개사 없이 당사자끼리 한 거래예요. 가격이 주변과 비슷하면 시세에 넣어요.

• 갱신시세 포함

  기존 세입자가 계약을 갱신한 거예요. 인상 상한(5%) 때문에 신규 계약보다 낮을 수 있어요.

• 등기 전시세 포함

  계약 후 아직 등기 전이에요. 보통 2~4개월 안에 등기돼요.

특이가는 이렇게 골라요

• 같은 단지·같은 면적에서 앞뒤 3개월 안의 다른 거래(해제 제외)가 3건 이상 있을 때만 판정해요.
• 1~2층은 원래 싸게 거래되는 일이 많아서, 같은 층대(1~2층 / 3층 이상)끼리 먼저 비교해요.
• 그 중앙값보다 20% 넘게 높거나 낮으면 특이가예요. 1~2층의 낮은 쪽은 30%, 주변 시세가 1억 원 미만인 저가 아파트는 위아래 30%, 전세는 30%까지 정상으로 봐요.
• 전세 갱신 계약은 인상 상한(5%) 때문에 낮은 게 정상이라 특이가 판정을 하지 않아요.

급매가는 이렇게 골라요

• 특이가와 같은 주변 시세(같은 단지·면적·층대, 앞뒤 3개월 중앙값)와 비교해요.
• 주변 시세보다 10% 넘게 싸게 팔린 정상 거래예요. 20% 넘게 싸면 특수한 거래일 수 있어 특이가로 따로 빼요.
• 가족 간 거래가 섞이기 쉬운 직거래와 해제된 거래는 급매로 보지 않아요.
• 실거래는 계약 뒤 30일 안에 신고돼서 급매 표시도 2~4주 늦게 떠요. “이 단지는 이 정도까지 싸게 팔리기도 한다”는 참고 정보예요.

👑 대장아파트는 이렇게 골라요

• 동마다, 구마다 지금 시세의 평당 가격이 가장 높은 단지 하나예요. 최근 1년 정상 거래로 정한 시세만 보고, 오래된 거래를 보정한 값은 빼요.
• 평당 가격은 그 단지에서 거래가 많은 50~135㎡ 면적으로 재요 (작은 평형은 평당 가격이 높게 나와서).
• 동 대장은 300세대 이상이면서 그 동에 시세가 있는 단지가 3곳 이상일 때, 구 대장은 500세대 이상 단지 중에서 골라요. 매일 새벽 다시 정해요.

등기 확인 안 됨

국토교통부는 2023년 계약부터 등기일자를 공개해요. 전국 아파트 매매(2023년부터 약 164만 건)를 보면 등기의 절반은 계약 후 57일, 99%는 196일 안에 끝났어요. 계약 후 6개월이 지났는데 등기도 해제도 없으면 표시해요. 의심이 아니라 “확인되지 않음”이라는 사실만 알려 드려요.

지금 시세

정상 거래만으로, 같은 단지·같은 면적의 최근 거래 중앙값을 써요.

1. 최근 3개월 정상 거래가 3건 이상이면 그 중앙값
2. 아니면 최근 6개월 (3건 이상)
3. 아니면 최근 1년 (1건 이상)
4. 1년 넘게 거래가 없으면 5년 안의 마지막 거래에, 같은 동(모자라면 같은 구) 다른 단지들이 그때부터 지금까지 오른 비율의 중앙값을 곱해요. 이 값은 “약”을 붙여 참고용으로 보여 줘요.

평균 대신 중앙값을 쓰는 건 한두 건의 이상한 가격에 덜 흔들리기 때문이에요. 동 전체 평균으로 비교하지 않는 건, 새 아파트가 들어서면 동 평균이 집값 변화와 상관없이 크게 바뀌기 때문이에요.

🎯 우리 시세, 얼마나 맞나

지난 6개월 동안 매달, 그달이 시작되기 전 거래만으로 위와 같은 방법으로 시세를 다시 내고, 그달 실제로 팔린 정상 거래와 견줘요. 매일 새로 재요. 단지 화면의 “실제로는 대개 ○억~○억”은 그 구에서 실제 거래 10건 중 8건이 들어간 폭이에요 (그 구 거래가 30건보다 적으면 시도, 전국 값).

정상·특이가 판정은 앞뒤 3개월 거래를 보고 정해서, 이 검증이 실제보다 조금 좋게 나올 수 있어요. 1년 넘게 거래가 없어 보정한 시세는 아직 재지 않아요.

📜 분양가 대비는 이렇게 재요

• 한국부동산원 청약홈의 아파트 분양 공고(2020년 이후)를 주소(동·번지)와 단지 이름으로 실거래 단지에 맞춰요. 그 전에 분양한 단지는 아직 없어요.
• 분양가는 같은 전용면적 주택형들의 분양 최고금액 평균이에요. 발코니 확장·옵션 값은 빠져 있어서 실제로 낸 돈보다 조금 낮을 수 있어요.
• 지금 시세와 견줘 몇 % 올랐는지 보여 줘요. 잘못 맞춘 것 같은 값(지금 시세의 0.3배~5배 밖)은 빼요.

🌡️ 동네 온도

최근 3개월 아파트 거래를 그 동네(동·구·시도)의 직전 1년과 견줘요. 신고가 늦게 들어오는 걸 감안해 14일 전까지 거래로 재요. 아래 다섯 가지를 전국 같은 단계 동네들 사이에서 몇 등인지(0~100)로 바꿔 가중 평균하고, 그 평균으로 다시 등수를 매겨요. 그래서 다섯 단계에 동네가 20%씩 들어가요.

• 가격 (30%): 단지·면적마다 최근 3개월 ÷ 직전 1년 정상 거래 중앙값, 그 변화의 중앙값
• 거래량 (25%): 최근 월 거래 수 ÷ 직전 1년 월평균 (해제 빼고)
• 신고가 (20%): 정상 거래 중 신고가 비율
• 급매 (15%): 급매 비율. 적을수록 뜨거워요
• 해제 (10%): 해제 비율. 적을수록 뜨거워요

🔥 뜨거움 80점~ · ☀️ 따뜻 60점~ · 🌤️ 보통 40점~ · 🌥️ 쌀쌀 20점~ · 🧊 꽁꽁 0점~. 최근 3개월 거래가 10건보다 적은 동네는 재지 않아요. 전국끼리 견준 순위라서, 전국이 다 같이 오를 때도 절반은 ‘보통’ 아래로 나와요. 같은 방법으로 1주 전 점수도 내서 오르내림을 보여 줘요.

전세가율 신호

단지·면적의 지금 시세로 두 가지를 봐요. 둘 중 나쁜 쪽을 따라요.

• 전세가율 (전세 시세 ÷ 매매 시세): ● 70% 미만 뚜렷한 위험 신호 없음, ▲ 70~80% 주의, ■ 80% 이상 위험. 전세가율이 높을수록 집값이 조금만 내려도 보증금을 돌려받기 어려워져요.
• 역전세: 전세가율이 60% 이상인 곳에서, 지금 전세 시세가 2년 전(21~27개월 전 신규 계약 중앙값)보다 5% 넘게 낮으면 주의, 15% 넘게 낮으면 위험이에요. 집주인이 새 세입자에게 받은 보증금으로 기존 세입자에게 돌려줄 돈이 모자랄 수 있어요.

전세 시세는 갱신 계약을 뺀 신규 계약만 써요. 매매 시세가 보정값이거나 전세 거래가 1년 넘게 없으면 판단하지 않아요.

거래가 적을 때: 매매나 전세 거래가 2건 이하면 “거래 적음”을 붙여요. 1건뿐이면 ‘뚜렷한 위험 신호 없음’은 주지 않아요(잘못된 안심이 가장 위험해서). 1건뿐인데 전세가 매매보다 비싸게 나오면 지분 거래 같은 특수한 거래일 수 있어 판단하지 않아요.

이 신호는 실거래 시세만 보기 때문에, 계약할 집의 등기부등본(근저당), 집주인 세금 체납, 선순위 세입자, 보증보험 가입 가능 여부는 꼭 따로 확인해야 해요.

⚠ 실거래로는 못 보는 것: 계약 전 직접 확인할 5가지

전세가율 신호는 첫 거름망이에요. 신호가 ‘양호’여도 안전을 보장하지 않아요. 전세 사기는 대부분 아래에서 터졌어요.

1. 등기부등본 · 근저당(대출)·압류·가압류·신탁이 있는지. 인터넷등기소에서 열람하고, 계약 날·잔금 날 다시 한 번
2. 집주인 세금 체납 · 밀린 세금은 보증금보다 먼저 가져가요. 홈택스(국세)·위택스(지방세)에서 미납 세금을 열람하거나 납세증명서를 받아 보세요
3. 먼저 사는 세입자 · 다가구·빌라는 먼저 들어온 세입자 보증금이 내 보증금보다 앞서요. 주민센터 전입세대 열람(계약서나 집주인 동의 필요)과 확정일자 부여 현황으로 확인
4. 전세보증보험 · 가입되는 집인지 계약 전에 확인. 최종 판단은 HUG·HF 심사예요
5. 집주인 이력 · 보증사고를 낸 악성 임대인인지, 지역 전세 사고가 많은지. HUG 안심전세(앱)에서 볼 수 있어요

🔎 계약 전 안전 점검은 이렇게 봐요

• 깡통 위험: (선순위 채권 + 내 보증금) ÷ 지금 시세. 선순위 채권은 등기부 을구의 근저당 ‘채권최고액’을 모두 더하고, 먼저 사는 세입자의 보증금도 더해요. 70% 넘으면 주의, 80% 넘으면 위험이에요.
• HUG 전세보증보험 (추정): 보증금 + 선순위가 주택가격의 90% 안, 선순위가 60% 안, 보증금이 수도권 7억·그 밖 5억 이하일 때 ‘가입 가능성 높음’, 기준까지 5%p 안쪽이면 ‘아슬아슬’. HUG는 자기가 정한 시세(KB·부동산원 시세, 없으면 공시가격의 140% 등)를 쓰는데 여기서는 첫집각 시세로 대신해서, 최종 판단은 꼭 HUG에 확인하세요.
• 바로 경고: 가압류·압류, 경매개시결정, 가처분, 신탁, 임차권등기가 말소되지 않고 남아 있으면 금액과 상관없이 🚨로 알려요.

넣은 보증금·채권 금액은 그 화면에서만 계산하고 첫집각 서버로 보내지 않아요.

빌라·오피스텔

빌라(연립다세대)·오피스텔 실거래에는 단지 번호가 없어서, 같은 법정동·지번의 거래를 한 건물로 묶어요. 건물마다 거래가 드물어서 ㎡당 가격의 중앙값에 그 건물에서 가장 흔한 면적(대표 면적)을 곱해 시세를 보여 줘요.

• 매매는 이 건물의 최근 3년 정상 매매(해제·등기 확인 안 됨 제외)를 써요.
• 3년 안에 매매가 없으면 같은 동의 비슷한 연식(±5년) 같은 종류 건물들의 최근 2년 매매로 추정하고, “약”을 붙여 참고용으로 보여 줘요.
• 전세는 이 건물의 최근 2년 신규 전세, 역전세 비교는 2~4년 전 신규 전세를 써요.
• 최근 3년 안에 같은 날 5채 이상 한꺼번에 팔린 건물은 따로 알려 드려요. 통매각·경매일 수 있고 매매 시세가 실제와 다를 수 있어요.
• 동네 1년 변화: 건물 하나는 거래가 드물어서, 같은 동·같은 종류 건물 중 최근 1년과 그 전 1년에 모두 매매된 건물들의 ㎡당 가격 변화율 중앙값을 보여 줘요(5곳 이상일 때). 같은 건물끼리 비교해서 새 건물이 섞여도 흔들리지 않아요.

호수마다 면적·상태·대출이 달라서 아파트보다 덜 정확해요. 계약할 집의 서류 확인이 더 중요해요.

월 비용 비교

그 집에 매매·전세·월세로 살 때 한 달에 드는 돈이에요. 내 돈은 예금에 넣었다면 받았을 이자(기본 연 3.39%), 모자란 돈은 대출 이자(매매는 주택담보대출 연 4.88%, 전세·월세 보증금은 전세자금대출 연 4.57%)로 쳐요. 월세는 여기에 월세를 더해요. 기본 금리는 2026년 9월 은행 평균 · 한국은행(예금은행 신규 취급액 가중평균)이고, 매일 새벽 갱신 때 최신 달로 바꿔요.

대출 원금 상환은 결국 내 재산이 되는 저축이라 빼요. 취득세·보유세·관리비·집값 변화는 넣지 않았어요. 대신 사는 쪽이 더 비쌀 때, 그 차이를 메우려면 집값이 1년에 몇 % 올라야 하는지 알려 드려요.

내 예산 지도

단지마다 예산 안에 들어오는 면적 중 가장 넓은 면적을 골라 초록으로, 예산보다 10% 안쪽으로 비싼 곳은 노랑으로 보여 줘요. 가격은 정상 거래로 계산한 지금 시세예요. 대출 월 상환액은 원리금 균등, 30년, 연 4.88% 기준이에요. 실제 대출 한도(LTV·DSR)는 소득과 규제에 따라 달라요.

🏦 소득으로 대출 한도를 이렇게 계산해요

은행 일반 주택담보대출(무주택자가 집 한 채를 살 때) 기준이에요. 아래 셋 중 가장 작은 금액까지 빌릴 수 있다고 보고, 내 돈 + 대출로 집값과 부대비용을 낼 수 있으면 “각”이에요. 기준일: 2025-10-16 (10·15 대책).

• LTV: 집값의 몇 %까지. 규제지역은 서울 25개 구 전부와 경기 과천·광명·성남(분당·수정·중원)·수원(영통·장안·팔달)·안양 동안·용인 수지·의왕·하남이에요.
• 금액 상한: 수도권·규제지역은 집값 15억 이하 6억, 25억 이하 4억, 그 위는 2억까지.
• DSR: 모든 대출의 1년 원리금이 소득의 40% 안. 실제 금리(연 4.88%)에 스트레스 금리를 더해 30년 원리금 균등으로 재요.
• 부대비용: 취득세(6억 이하 1%, 9억 넘으면 3%, 그 사이는 이어서) + 지방교육세(취득세의 10%) + 중개보수 상한. 85㎡ 넘는 집의 농어촌특별세는 빠져 있어요.

디딤돌·보금자리 같은 정책대출, 다주택자, 처분조건부, 2금융권은 다루지 않아요. 실제 한도는 은행 심사로 정해져요. 넣은 소득은 이 기기에만 저장하고 첫집각 서버로 보내지 않아요.

잔금 날까지 필요한 현금

단지 상세 ‘월 비용’에서 지금 시세로 살 때 내 돈이 언제 얼마씩 나가는지 보여 줘요. 계약금은 대출이 안 나와서 계약하는 날 내 돈으로 내야 하고, 대출은 잔금 날 나와요.

• 계약하는 날: 계약금 집값의 10%. 중도금은 없다고 쳐요.
• 잔금 날: 남은 집값 − 대출 + 취득세 + 중개보수 + 등기 비용. 대출은 소득을 넣었으면 받을 수 있는 만큼(필요한 만큼까지), 아니면 직접 넣은 값이에요.
• 취득세: 위 부대비용과 같고, 전용 85㎡ 넘으면 농어촌특별세 0.2%를 더해요. 생애최초에 체크하면 집값 12억 이하일 때 취득세를 최대 200만원 줄여요(감면 요건·기한은 따로 확인하세요).
• 등기 비용: 등기 수수료·법무사 보수·국민주택채권 할인 비용을 집값의 0.2%(최소 50만원)로 어림하고, 매매계약서 인지세는 절반을 더해요.
• 이사·입주 청소: 200만원으로 어림해요.

중개보수에 부가세가 붙으면 10% 더 들어요. 실제 금액은 계약 조건·은행·법무사 견적으로 정해져요.

전세로 살까, 살까 (몇 년 살아 보면)

같은 내 돈으로 시작해서, 사는 경우와 전세로 사는 경우 정한 햇수 뒤에 남는 내 자산을 달마다 계산해 견줘요. 다달이 덜 드는 쪽은 그 차이를 예금에 넣는다고 봐요.

• 사면: 집값 + 취득세·중개보수·등기 비용 − 내 돈만큼 주담대(30년 원리금 균등). 보유세는 시세의 연 0.1%로 어림하고, 끝에 그때 집값으로 팔아 중개보수와 남은 대출을 뺀 값이에요.
• 전세면: 보증금 − 내 돈만큼 전세대출(이자만). 2년마다 보증금을 집값 오른 비율만큼 올려 주고(모은 돈에서 먼저, 모자라면 대출), 끝에 보증금을 돌려받아요.
• 같아지는 상승률: 집값이 1년에 몇 % 오르면 두 쪽이 같아지는지 찾아요. 그보다 많이 오르면 사는 쪽이 나아요.

양도세·이사비·전세 보증금 사고 위험·금리 변화는 넣지 않았어요. 참고용 어림이에요.

내 집 성적표

산 가격을 넣지 않으면 그 달(없으면 앞뒤 3개월 안 가장 가까운 달)의 정상 매매 평균을 써요. “같은 기간 동네 아파트”는 같은 동의 다른 단지·면적마다 “지금 시세 ÷ 그때 가격”을 구해 그 중앙값을 보여 줘요.

면적 표시 (전용·공급·평)

• 전용: 실거래 신고에 적힌 전용면적(집 안쪽 면적)이에요. 시세와 면적 탭은 모두 이 값을 반올림해 나눠요.
• 공급: 전용에 복도·계단·벽체 같은 주거공용 면적을 더한 값이에요(지하주차장·관리동 같은 기타공용은 빼요). 건축물대장 전유공용면적에서 단지마다 한 층의 라인별 호를 골라, 같은 전용면적 호들의 중앙값을 써요. 아직 대장 값이 없는 단지는 전용 ÷ 0.75로 어림하고 “약”을 붙여요. 오래된 단지는 공용 비율이 작아서 어림값이 실제보다 10~15% 크게 나올 수 있어요(예: 1995년 단지 전용 84㎡의 실제 공급은 약 98㎡, 어림값은 112㎡).
• 평: 흔히 말하는 평형이에요. 아파트는 공급면적 ÷ 3.3058, 빌라·오피스텔은 공용 비율이 제각각이라 전용면적 기준 평으로 보여요.

단위는 면적 옆 ‘전용 | 공급 | 평’에서 바꾸고, 한 번 고르면 모든 화면이 따라가요.